借地権付建物の売買を行う場合のローンのしくみ | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）

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売買事例　0708-B-0031掲載日：2007年8月
借地権付建物の売買を行う場合のローンのしくみ

借地権付建物の売買を行う場合のローンは、何を担保にとるのか。

	事実関係

　当社は、借地権（賃借権。以下本事例において同じ。）付建物の売買の媒介をするが、買主がローンを使う場合、相当信用力のある人でないと銀行が融資をしないということを同業者から聞いた。
　今後、定期借地権付マンションなどの分譲も検討してみたいので、この際、借地権ローンのしくみを知っておきたい。

	質問

1.	なぜ買主に信用力がないと融資がなされないのか。

そもそも借地権付建物の売買の場合に、金融機関は何を担保にとるのか。

	回答

1．結論


	(1)	質問1．について　借地権付とはいえ、物的担保（抵当権）が建物だけになるということのほか、その借地権も地代の滞納等があれば、借地契約そのものが解除される可能性もあるからである。

	(2)	質問2．について　通常は建物に抵当権を設定し、建物の火災保険契約に基づく保険金請求権に質権を設定するという方法がとられるが、そのほかに、借地権者（買主）の地代の滞納等による借地契約の解除や競売の場合の債権回収を円滑に行うため、地主（土地所有者）からあらかじめ、借地契約の解除前に抵当権者（金融機関）に通知してもらうことや、競売により第三者に建物の所有権が移った場合に、その借地権の譲渡についての承諾（印鑑証明書付）を得ておく方法がとられている。　なお、金融機関によっては、地主が法人の場合にはローンの扱いをしないところもあるので、注意が必要である。

2．理由

　借地権付建物の担保評価をするときは、通常建物価格より借地権価格の方が高いので、賃借権にも抵当権が設定できれば、債権者（金融機関）にとって好都合である。にもかかわらず、現行法制下においては、賃借権に抵当権を設定することはできない。
　しかし、賃借権そのものに抵当権を設定することはできなくても、借地上の建物に抵当権を設定することはできる。そして、その借地上の建物に抵当権を設定したときは、建物に対する抵当権の効力が賃借権にも及ぶというのが判例によって確立された理論になっている（後出：【参照判例】参照）。
　したがって、金融機関としては、この判例理論のうえにさらに債権回収の万全を期すために、上記【回答】1．結論(2)で述べたような債権保全策をとったうえで、ローンを実行しているということになる。

	参照判例

○ 最3判昭和40年5月4日民集19巻4号811頁（要旨）


	「土地賃借人の使用する地上建物に設定された抵当権の実行により、競落人が該建物の所有権を取得した場合には、（中略）右建物の所有に必要な敷地の賃借権も競落人に移転するものと解するのが相当である」

	監修者のコメント

　【回答】のとおり、建物に対する抵当権の効力は、土地賃借権に及び、「参照判例」にあるように建物を競落した競落人（買受人）は、敷地に対する賃借権も取得するが、当該賃借権の承継について地主の承諾が必要で、承諾が得られないときは、競売代金の納付後2か月以内に、裁判所に賃借権譲渡の許可の申立てをしなければならない（借地借家法第20条）ことに注意を要する。