（１）未来からシナリオを作る（図１）
　戦略を立てる時は、時間的視点が重要です。多くの人は過去の事例を参考にして、その延長線上に未来を予測し、現状の対策を考えます。
正しい視点は、
①まずは現状分析（財産診断等）
②次に過去を振り返る
③そして未来を予測する（不動産戦略は5～10年後）
④未来の視点から、現在何をするか決断する
です。この順番が大切です。
　過去起きた事は二度と起こらないと考えるべきで、過去の延長線で考えるのは絶対してはならないことです。過去の延長線で考えるというのは、考えているのではなく、慣性の法則にしたがっているだけです。
　私も秘書に口酸っぱく言っている言葉は、「先を読んで仕事しろ」ということです。往々にして過去やったことをそのまま当てはめる癖があるのです。毎回状況が違うのに、どうしても過去と同じ対応をしてしまうのです。
　ですから、現在⇒過去⇒未来⇒現在という視点は、大きな戦略立案だけでなく、日常の仕事でもあてはめられる原理原則です。
　ここで未来を見るということは口で言うほど易しくありません。現状を良く分析して理解し、過去を振り返ったうえで、将来起こりうる可能性を予測する想像力が必要になってきます。
　未来のシナリオを作成するためには、現状と過去の分析力と将来の想像力の二つを同時に働かせる必要があるのです。
　これこそ、投資家や経営者に必要な能力です。これからの資産家は単なる大家さんではやっていけない理由がここにあります。
　戦略的視点を苦手とする単なる大家さんは、セールスに乗せられて後から悔むことを繰り返します。
　自分の頭で、現状を様々な角度から眺め、過去を振り返り(反省し)、未来の予測シナリオを想像し、独自の将来のビジョンを持ち、そして実行する。
　今の時代においては、このような賢い判断と行動ができる資産家のみが生き残っていけるのです。そして、コンサルタントは依頼者をこのような思考方法に導く役割があるのです。

（２）マクロの視点（図２　マクロの目とミクロの目）
　普段私は依頼者とのやり取りは現場主義でミクロの視点で具体的に助言しています。依頼者の資産内容は人それぞれ違い、個々の事情も異なります。資産規模、立地、年齢、相続の予想される時期、相続人の利害関係などの違いに応じオーダーメイドで資産設計や相続対策の助言を行います。
　一方で大きな戦略を立案する時や時代の変革期においては、マクロの視点が
重要視されます。
　ミクロの視点は身近な自分の周りの事象に目を向けることに対し、マクロの視点とは、政治、経済、社会の動向をグローバルな視点で見ることです。例えばアベノミクスの影響で、株価や為替や金利や土地価格がどのように動くかということを考えていくことです。また、少子高齢化によって社会保障費の負担が増えていくとどのようになるかといったことです。
　ミクロの視点とマクロの視点はどちらも大切であり、どちらかが優先されるというわけではありません。しいて言えば、投資家や経営者はよりマクロの視点が大切で、新人や担当者はよりミクロの視点のボリュームが大きいということです。
新人時代は自分の業務のことにいっぱいいっぱいで、ミクロの視点の割合がほとんどです。経験を積むにつれて次第に視点が広がりマクロの視点の割合も求められてきます。少なくとも日経新聞くらいは新人時代から目を通し、鳥の目で物事を見る習慣は付けておきたいものです。
　

（３）長期的視点（図３　投資期間とリターンのポジショニング）
　三つ目に長期的視点について説明します。資産家は資産を守るという役割がありますが、もはや守るためには攻めの投資が必要であることは言うまでもありません。
　投資と投機を勘違いしている人が多いのは、日本の教育に問題があるのだと思います。投機(ギャンブル)と投資の区別は明確です。投機は短期の利ザヤ稼ぎです。片方に儲かる人がいて、片方に損をする人がいます。トータルで見るとゼロサム、つまり経済的にはプラスマイナス０です。しかし、投資は違います。長期に運用するもので、経済の成長に欠かせないエンジンです。投資には勝ち負けはありません。全員が勝者になる事もあります。
　FXや株式投資が投機といっているのではありません。チャートを見ながら、短期で市場の乱高下で利ザヤを稼ぐ行為が投機といっているのです。FXや株式投資でも優良な銘柄に長期で投資するということもあるのです。ところが現在の株価と為替の動きは多くは投機筋によるものであり、本来の経済成長によるものでないことは明らかです。
　ここで申し上げたいことは、長期の投資をしましょうということです。為替であればどこの国に将来性があるかを考え、長期に保有する。株であれば価値より価格が割安で将来性のある株を長期に保有する。債権であれば満期まで保有する。ということです。これらの金融商品は比較的簡単に売り買いができるので、つい売り買いを続け、タイミングで失敗したり、手数料で資産を減らしたりしまいがちです。
　一方、不動産は元々不動産という位で動かさない事が特徴ともいえます。一旦保有したら、長期譲渡の5年は保有するが一般的です。インカムゲインを中心に考え、出口の売却ではなるべく価格が下がらない価値の高い不動産に投資するという事が基本になります。
　そういう意味で不動産の特徴は、インカム中心のミドルリスク・ミドルリターンそしてロングリターンということになります。
　短期の値動きはアナリストでさえ当てることは稀ですが、長期のトレンドであればファンダメンタル中心の動きになるので、実態経済を見ていればある程度の予測が可能になります。
不動産投資は売ったり買ったりを繰り返すのでは無く、ほったらかしが原則です。５～１０年のスパンで考えます。不動産でも短期の開発利益を狙うというようなハイリスクハイリターンの分野もありますが、多くは儲かる時には儲かっているのですが、損をする時には大損して、会社の存続ができなくなっています。
　企業経営者は株主への報告や配当のために、３ヶ月という短期で結果を出す必要があり、近視眼的になりがちですが、不動産経営者は長期的視点で考えられる点が最大のメリットです。時間を味方につけるのが不動産投資です。

　これらの戦略的視点を利用して、私なりに３つのシナリオを描いてみました。（図４）
①成長シナリオ
②停滞シナリオ
③破綻シナリオ
です。

①    成長シナリオは、アベノミクスが成功した場合です。（図５）
デフレから脱却し、経済成長を通じて、景気が良くなるシナリオです。第一の矢の金融緩和によって、円安が起こり、株価が上がるという段階です。
第二の矢は、国民や企業に代わり国がお金を使うという財政出動です。第一の矢と第二の矢は、やると方針を決め実行するだけですから、比較的容易です。
第三の矢が成長シナリオの決め手と言われています。第一と第二の矢は第三の矢を実行するための準備期間であり、本命は第三の矢です。経済成長の一丁目一番地は規制緩和です。規制をとっぱらい自由な競争によって経済成長を図るというシナリオです。
その結果、景気は持ち直し、国民の暮らしは良くなり、日本が再度世界経済をけん引していくことになります。

②    停滞シナリオとは、今までの延長線です。（図６）
停滞シナリオとは今までのデフレが続くというシナリオです。　第一、第二の矢によって、一旦株価が上がったものの、第三の矢の失敗によって、実態経済の成長に結びつかなかった場合です。
もとのデフレに戻ります。
第三の矢を放つものの、既得権者の強力な抵抗により、規制緩和が進まないというものです。既得権者は現行の権力者でもあります。その権力を武器に凄まじい抵抗を示します。
既得権者はたくさんいます。極端にいえば日本国民全員が既得権者です。代表的な既得権者は官僚です。権限拡大が本能です。権限移譲を自ら行うことなどありえません。医師会、農業委員会、教育委員会などの団体も権限を守ることに必死です。
大企業も多くはサラリーマン社長が運営しており、もはや保守層の代表格です。リスクを果敢に取って設備投資や新規事業を行う様子がありません。現金を貯める一方です。
働くサラリーマンも抵抗勢力です。雇用の流動化に大反対です。終身雇用制度に守られ、金銭的に解雇ができる制度にはすさまじい抵抗が予想されます。
過去いろいろな政権で経済成長を試みてはいましたが、既得権者の抵抗勢力に負け失敗してきました。強力なアベノミクスの勢いで、今度こそ成功をと期待しているのは、皆さんも同じだと思います。
経済のグローバル化で、新興国が追い上げ、激しい競争がグローバルで起きています。日本だけが鎖国のような事をしていては、停滞シナリオに移行してしまいます。

③    破綻シナリオとは、財政破綻です（図７）
財政破綻、もしくはハイパーインフレが破綻シナリオです。第一から第三の矢は有名ですが、第四の矢のあることはご存知でしょうか?第四の矢とは財政再建です。
第三の成長シナリオがたとえうまく進んだとしても、経済成長によって期待以上の税収があげられなければ、国の債務が膨らんで、いずれ債務不履行を起こします。（図８　政府総債務残高の推移）
生産年齢人口が減少し、高齢者が増えていくトレンドでは、黙っていても社会保障費（年金、医療費、介護保険、生活保護費、子育て支援など）の増加が財政を圧迫します。
税金を上げるか、支出を引き下げるかしかありません。どちらも必要でしょう。どちらも、国民の痛みを伴い、不人気です。ちょっとでも増税や社会保障費の削減の話をしただけでも、選挙で落とされる可能性があるので、おいそれと口に出せません。
しかしながら、債務はどこまでも増やせるわけではありません。いずれ日本国債の信任を無くし、暴落し、同時に円の価値も暴落します。
第一の矢と第二の矢により、金融緩和と財政出動が膨らめばおのずと債務が膨らんでいきます。
 

財政破綻を回避するために、ハイパーインフレを起し実質国の借金を棒引きするという事になるかもしれません。
財政破綻となれば、金融機関や会社がつぶれ、世の中に失業者が溢れます。
治安も悪くなり、戦後の混乱期のような状況になるかもしれません。破綻シナリオは第１～第４の矢の全てが上手く的に当たらなければ起こりうるので、その確率が小さいとは言えません。
ロシアやアルゼンチンやギリシャ、韓国などの国が経験済です。JALが経営破綻したものの、そのおかげで構造改革が進み復活しています。日本国破綻の後は、出来なかった構造改革と規制緩和が進み、円安を武器に復活を果たすというシナリオもあるので、一概に破綻シナリオが悪いとは言えません。

①    成長シナリオの場合の対応策
経済成長が軌道に乗りデフレ経済がインフレ経済に転換します。
それぞれ地主、事業経営者のビルオーナー、金融資産家、不動産業者、エンドユーザーの立場での影響を表にしました。（図１４　個別の影響は　～成長シナリオ～（インフレ））
立場により状況が変わることに着目してください。

まずは、超保守的な地主層を想定してみます。
超保守的な地主層はめったなことでは動きません。ここにおいても、様子見です。それでも、景気が良くなったことによって、賃料が上がり、失業率も減り空室率も減ります。金利は上昇しますが、無借金の資産家や固定金利にしている経営者に影響はありません。地価の上昇によって、固定資産税や相続税が上がるのはデメリットです。修繕費などの価格も上がってしまうのはやむをえません。
景気が良くなっているからといって、マインドが高まり、積極的投資を行うということはしません。なぜなら、また、不景気に戻った時に重たい借金が残ることがイヤだからです。
ある意味この選択もあながち間違いではないように思います。

次に、事業経営者の富裕層や金融資産家の場合です。
事業に明るさが見え、株価や地価が上がっているので、マインドが高まっています。持前のチャレンジ精神から積極投資を行います。
金利の低いあいだに、収益不動産を購入します。既に利回りは低くなっていますが、そんなことは御構い無しで意欲満々です。
好景気が続き、インフレ基調が長期に続くのであればこれらは正しい選択です。もしくは、短期で売り抜けるのであれば、それも良しです。逆に途中で景気が腰折れてしまった場合には積極投資が裏目に出ることもあります。

金融資産家の場合の想定です。
株価の上昇で、気分は上々です。ある金融資産家は、株はボラティリティー(値動きの幅)が大きいので、上がった株の一部をミドルリスク・ミドルリターン・ロングリターンの収益不動産に置き換えておこうと考えます。
株を収益不動産に変えるだけなので、大きな借金はしません。せいぜい2倍のレバレッジをかけるぐらいまでです。もちろん長期固定金利で資金調達します。
また、ある金融資産家は、この機会に持っている不動産を全て売ると判断します。なぜなら、金融緩和で資金がジャブジャブに出回っている時は、バブルの状態になっていると判断するからです。金融の効果で不動産の価格が実際の価値より上回るようになります。これをチャンスと見て、都心の優良不動産だけを残し、塩漬けになっていた地方や郊外の不動産を処分します。

また、国債の金利が上がり、債券価格が下がるので、債券は外貨に変えておきます。中には将来起こるかもしれないハイパーインフレに備え、外貨に変えておく方もいます。
現金や預金はインフレで実質の価値が下がるので、現物資産に変えておきます。現物資産とは不動産、株、金、コモディティなどでインフレヘッジが利きます。
金融資産家の行動はグローバル経済の動向に敏感で、他の富裕層にとっても大変参考になるでしょう。

次に、不動産事業者や住宅を取得や賃貸するエンドユーザーを想定します。
物件や金利の先高感と給与の少しの伸びで、需要は強くなり、不動産事業者は絶好調です。ところが、しばらくすると、金利が上がり、不動産価格は上がってしまっているのに、給与がそれほど上がっていなければ取得能力が低下し、需要が追い付いて来なくなります。始めは良いが後は怖いということになります。給与の上昇率が不動産価格の上昇率を上回れば持続的な成長に繋がります。給与が上がり、物価がそれほどまで上がらない「良いインフレ」ならハッピーです。逆に、給料は上がらないのに、物価だけが上がっていけば「悪いインフレ」となり経済成長にブレーキがかかります。