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６ さらに、借地上の建物が古い場合には、買主は建替えができることを条件に購
入することが多いので、増改築禁止特約があると、譲渡前に地主から建替承諾を
もらう必要があり、その場合の承諾料は木造から木造への建替えの場合、通常、
更地価格の３％程度とされています。
７ なお、借地権の譲渡にあたり、地主から建替えの承諾を受け、かつ借地契約期
間の延長（更新）を行う場合には、地主から更新料の支払いを求められることが
あります。この場合の更新料については、確たる相場はありませんが、更地価格
の３％～５％程度の範囲内で協議により決まる例が多いといえます。
８ したがって、このように、譲渡承諾料・建替承諾料・更新料等の地主との関係
を調整するために必要な費用を売主・買主どちらが持つかということが、借地権
の譲渡価格に影響することを考えて協議しなければなりません。
第２ 借地権売買仲介における重説は借地契約内容に及ぶか
【問】 借地権付き建物の売買において、売却後の借地契約の内容が従前の契約と
変わらない場合、借地契約（賃貸借契約）の内容についての重説を買主宛にする必
要はありますか。
【答】
１ 純理論的には、借地権付き建物売買の仲介で、賃貸借契約（借地契約）締結の
仲介ではありませんが、売買目的物である借地権の内容を説明するために、借地
契約の内容の説明も合わせてすべきと考えます。
２ 国交省の「解釈・運用の考え方」の第３５条１項関係の３の（１）では 「宅
、
地建物取引業者が、借地権付き建物の売買などを行う場合においては、建物と敷
地の権利関係の重要性にかんがみ、当該借地権の内容について説明することとす
る 」とされています。
。
３ 要するに、賃貸借契約（借地契約）締結の媒介をしたときは、媒介によって成
立した契約内容という意味で、賃貸借契約の内容について重説をしなければなり
ません。しかし、借地権付き建物売買の仲介は、すでに成立している借地権を売
、
。
買するのであって 新しい借地契約を仲介により成立させたわけではありません
もっとも、仲介業者は、借地権付き建物売買の対象物である借地権につき、その
（
）
、
、
売却対象になっている権利 借地権 の内容は説明しなければならず 結果的に
自分が成立させた契約ではないものの賃貸借契約の内容を説明しなければならな
いということになります。その結果賃貸借契約（借地契約）締結の仲介の際に行
う重説と同じになるという考え方です。
４ 宅建業法３５条１項は、宅建業者は 「宅地」にかかわる売買を媒介した場合
、
に、買主に対して、重説することを定めていますが、この宅地が借地権である場
合、当然借地権の内容が重要事項となり、結局のところ、借地契約の内容の重説
